Comprar um imóvel em condomínio exige atenção a diversos detalhes que podem influenciar diretamente a negociação. Entre eles, está a existência de dívidas condominiais deixadas pelo antigo proprietário, uma situação que costuma gerar dúvidas sobre quem deve arcar com esses valores.
A legislação estabelece uma regra específica para esse tipo de obrigação e define quem responde pelos débitos após a transferência da propriedade.
A responsabilidade pelas dívidas acompanha o imóvel
De acordo com o artigo 1.345 do Código Civil, “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
Isso significa que as dívidas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, estão vinculadas ao imóvel e não à pessoa que era proprietária anteriormente.
Assim, ao adquirir uma unidade, o comprador também assume a responsabilidade pelas cotas condominiais em aberto, ainda que não tenha sido quem originou a inadimplência.
O condomínio pode cobrar diretamente do novo proprietário
Na prática, caso existam cotas condominiais em atraso, o condomínio pode cobrar o pagamento diretamente do atual proprietário.
Como a obrigação está relacionada à unidade condominial, não cabe ao condomínio identificar quem era o responsável pela dívida quando ela surgiu. A cobrança pode ser direcionada ao novo dono do imóvel.
O antigo proprietário ainda pode ser responsabilizado?
A responsabilidade do vendedor pode permanecer, mas apenas na relação entre ele e o comprador.
Nesses casos, tudo dependerá do que foi estabelecido no contrato de compra e venda ou na escritura pública. Se o comprador quitar valores referentes a períodos anteriores à aquisição do imóvel, poderá buscar o reembolso junto ao antigo proprietário, desde que isso seja discutido judicialmente entre as partes, sem envolver o condomínio.
Cuidados antes de comprar um imóvel em condomínio
Para reduzir o risco de assumir débitos existentes, é importante adotar alguns cuidados antes da conclusão da negociação:
- Solicitar uma declaração de quitação das taxas condominiais, emitida pela administração ou pelo síndico;
- Incluir no contrato de compra e venda uma cláusula específica sobre a responsabilidade por eventuais débitos condominiais;
- Verificar se existem ações judiciais envolvendo o imóvel;
- Exigir os comprovantes de pagamento das últimas cotas condominiais.
Mesmo que o comprador alegue desconhecimento da existência da dívida, o entendimento da jurisprudência é pacífico: o condomínio pode cobrar integralmente do atual proprietário.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou esse posicionamento ao reconhecer que a natureza propter rem da obrigação permite a cobrança do novo proprietário, sem a necessidade de acionar primeiro o antigo dono.
O cuidado começa antes da assinatura do contrato
Ao comprar um imóvel em condomínio, é fundamental verificar a existência de débitos antes da assinatura do negócio. Como as dívidas condominiais acompanham o imóvel, o novo proprietário pode ser responsabilizado pelo pagamento das cotas em atraso.
Por isso, reunir a documentação necessária e analisar a situação da unidade antes da aquisição é uma medida importante para evitar transtornos futuros.
