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Reajuste de aluguel: como funciona e quando ele acontece? Entenda aqui

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Quando assinamos um contrato de locação, é fundamental compreender as regras em relação ao reajuste de aluguel para evitar más surpresas. A Lei do Inquilinato estabelece as regras nacionais para o aumento, assim como os índices a serem adotados como referência e o período do aumento.

O inquilino deve saber quais são os seus deveres e todas as regras de modo a se planejar financeiramente para a época do reajuste. Também precisa conhecer seus direitos, o que possibilita a realização de negociações na hora certa. As normas previstas pela lei valem tanto para imóveis residenciais quanto comerciais.

Neste artigo, vamos explicar exatamente como funciona o reajuste dos aluguéis, assim como os prazos e os índices. Confira!

Quais são as normas que regem o reajuste de aluguel no Brasil?

A Lei do Inquilinato permite e estabelece as regras do reajuste de aluguel. O aumento deve ser determinado de acordo com o contrato de aluguel, que estabelece o índice que será usado para o cálculo. Como o locador e o locatário concordaram com a norma, não acontecerão cobranças indevidas nem desavenças sobre o assunto. Esse reajuste ocorre no prazo estabelecido no documento.

Quais são os prazos previstos para o reajuste do valor do aluguel?

Os contratos de locação podem prever reajustes ao final do prazo do contrato e também a cada ano, de acordo com os índices inflacionários. Suponhamos que você alugou um imóvel por R$ 1000 em janeiro de 2018, cujo contrato tem uma vigência de três anos. Logo, em janeiro de 2019 haverá um primeiro reajuste. E, em janeiro de 2021, no vencimento do contrato, o proprietário possui o direito de pedir um reajuste do aluguel.

Quais são os índices que determinam o percentual do reajuste do aluguel?

Normalmente, quatro índices são os mais consultados para definir o reajuste das locações imobiliárias. O índice deve ser definido sempre no contrato de locação. A maioria dos contratos adota como referência o Índice Geral de Preços e Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). O IGP-M é popularmente conhecido como “inflação do aluguel”.

Também é usado o INPC, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor, e o Índice de Preços ao Consumidor Amplo, o IPCA. Ambos são calculados e divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Também é usado o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE).

O IGP-M é calculado todos os meses pela FGV, considerando a variação acumulada dos últimos 12 meses. Já o IPCA é mais específico e mede o custo de vida das famílias cuja renda está entre 1 e 40 salários-mínimos. O INPC, por sua vez, considera as famílias que recebem entre 1 e 5 salários.

De que forma o índice do reajuste do aluguel é incluído no contrato de locação?

As normas para o reajuste de aluguel devem constar em alguma cláusula do contrato. Veja um exemplo de cláusula sobre o assunto:

PARÁGRAFO TERCEIRO – REAJUSTE: O valor do aluguel será reajustado anualmente, tendo como base os índices previstos e acumulados no período anual do (IGPM ou IGP ou IPC etc.). Na falta de tais índices, o reajuste do aluguel adotará como base a média da variação dos índices inflacionários do ano corrente ao da execução do aluguel, até o primeiro dia anterior ao pagamento dos valores devidos.

O que é vedado ao proprietário em relação ao reajuste do aluguel?

A Lei do Inquilinato veda algumas práticas. Uma delas é reajustar o aluguel de acordo com o reajuste do salário mínimo, o que é totalmente proibido. Outra proibição é tomar como referência para o cálculo alterações e flutuações cambiais. Quando o valor é alterado, ou seja, quando o reajuste ocorre, não há necessidade de fazer um novo contrato. Um aditivo pode ser feito, assinado por proprietário, inquilino e fiador.

Quando o inquilino deve ser avisado sobre o reajuste do valor do aluguel?

Os proprietários também devem comunicar os inquilinos sobre os reajustes. A imobiliária pode fazer o comunicado por escrito ao locatário com pelo menos 2 meses de antecedência. Dessa forma, é possível se planejar financeiramente para o reajuste de aluguel. O comunicado também deve incluir o valor do reajuste.

Como agir caso ocorra aumento do valor do aluguel acima dos índices?

O reajuste de aluguel deve ser feito de acordo com os índices estabelecidos no contrato de locação. Caso o proprietário proponha reajustes acima dos índices, em primeiro lugar, o inquilino deve analisar a situação do mercado imobiliário da região.

Caso haja muitos imóveis disponíveis abaixo do valor proposto, o inquilino pode argumentar com o proprietário que o reajuste está fora do praticado na atual realidade. Uma grande crise econômica provocada por uma pandemia, por exemplo, deve ser considerada na hora do reajuste e puxar os valores para baixo.

Para o locador, muitas vezes, vale a pena renovar o contrato, mesmo sem reajuste. Sobretudo em épocas de crise, procurar outro locatário pode sair mais caro, principalmente quando existem despesas de condomínio.

Quando ocorre a revisão do contrato de locação?

As condições do contrato podem ser revisadas no término da locação, que em geral dura 3 anos. A Lei do Inquilinato prevê que ambos analisem se o valor cobrado está abaixo ou acima do mercado. Nesse momento, é fundamental avaliar a situação do mercado imobiliário na região, se há valorização ou não.

A intermediação de um corretor de imóveis pode ajudar muito as negociações nesse momento. Nesse período, pode ocorrer uma renovação do contrato, com reajuste de aluguel, ou não. Caso não haja renovação, o inquilino desocupa o imóvel após decidir procurar por outro que melhor atenda às necessidades.

Essas são as regras principais que regem o reajuste de aluguel, seja comercial, seja residencial. É importante que esteja bem claro no contrato de locação quais são os prazos e o índice a ser adotado como referência. A comunicação com antecedência deve ser feita de maneira clara e cordial ao inquilino. Ao final do contrato, ambas as partes devem fazer uma análise acurada do mercado para eventuais ajustes em caso de uma renovação.

O que você achou sobre este artigo com as normas do reajuste de aluguel? Foi útil para seu planejamento financeiro? Deixe seu comentário agora mesmo: queremos saber sua opinião!

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