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Taxas de juros para financiamento imobiliário: quais são e como funcionam

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Quando o assunto é comprar um imóvel financiado, muitas pessoas têm dúvidas sobre as taxas de juros para financiamento imobiliário, já que se tratam de um serviço financeiro com diversas condições e regras complexas. Além disso, por  ser um compromisso duradouro, que pode seguir por mais de 30 anos, é  indispensável compreender detalhadamente como funcionam essas taxas antes de assinar qualquer contrato.

Pensando nisso, preparamos este conteúdo para que você saiba o que é taxa de juros de financiamento imobiliário, para que ela serve, de que forma pode sofrer variações, entre outras informações importantes sobre o assunto. Continue a leitura para saber mais!

O que é como funciona um financiamento imobiliário?

Para que você entenda melhor o que são as taxas de juros para transações imobiliárias, é importante abordamos primeiro como funcionam os financiamentos de imóveis. Pois bem, o financiamento é uma linha de crédito que os bancos ou instituições financeiras oferecem para que seja aplicada em bem imóveis, como apartamentos, casas e terrenos.

Suas parcelas podem se estender entre 30 e 35 anos e, normalmente, esse tipo de transação cobre até 80% do valor do imóvel, enquanto o restante é pago em uma entrada à vista.

Outro aspecto muito comum no setor é que a parcela não pode ultrapassar até 30% da renda que o tomador comprovou até o momento em que solicitou o financiamento. Isso significa, por exemplo, que se você ganha R$ 10 mil, as prestações deverão ser de até R$ 3 mil.

O Custo Efetivo Total (CET) já está incluso neste valor, isto é, um conjunto de custos que, entre eles, estão as taxas de juros de financiamento imobiliário tão anunciadas pelas instituições bancárias na mídia.

O que é SFH e SFI?

Existem dois sistemas definidos pelo Banco Central quando o assunto é financiamento imobiliário:

  • Sistema de Financiamento Imobiliário — os bancos e os clientes têm a liberdade para negociar as condições e termos que desejarem;
  • Sistema Financeiro de Habitação — as regras e valor máximo de CET que os bancos podem cobrar são definidas pelo Governo Federal (normalmente em torno de 12% ao ano e para imóveis de até R$ 1,5 milhão).

O que são as taxas de juros de financiamento imobiliário e como funcionam?

Agora que você sabe como funciona um financiamento imobiliário e quais seus dois sistemas, podemos explicar o que são as taxas de juros para este tipo de transação financeira. O nome dado ao dinheiro que o banco receberá, ao emprestar recursos para a aquisição de um imóvel é dividido em duas partes: amortização e juros. 

Ou seja, para que as instituições bancárias lucrem com o “aluguel” do dinheiro emprestado, as taxas de juros são aplicadas sobre o valor. Elas representam somente um dos componentes do Custo Efetivo Total, e é neste ponto que os bancos competem entre si para atraírem mais clientes.

Levando em consideração que a economia brasileira é bastante dinâmica e um financiamento imobiliário pode durar muitos anos, é fundamental entender que os bancos desenvolveram duas categorias para garantir o retorno financeiro de seus financiamentos, ambas estão diretamente ligadas aos índices de inflação, sendo elas:

  • Taxa de Juros Anual + IPCA — nesta modalidade a taxa é corrigida pelo índice de inflação oficial do mês em questão;
  • Taxa de Juros Anual + Taxa Referencial (TR) — o Banco Central é quem calcula a TR, que pode mudar de acordo com as decisões tomadas pelo Governo Federal.

Existem prós e contras de indexação à taxa de juros de financiamento imobiliário nas duas opções, que podem variar conforme o perfil de quem solicita o crédito. Portanto, vale a pena discutir aprofundadamente as condições com a instituição que concederá o crédito.

Quais são os tipos de taxas de juros?

Existem três categorias de taxas de juros:

  1. Taxa Nominal — é a taxa de juros propriamente dita e em todas as transações financeiras precisam ser anunciadas no contrato, inclusive em aplicações bancárias. Todos os anos ela é fixada, ou seja, não pode sofrer variações.
  2. Taxa Efetiva — é quando há capitalização dos recursos. Os juros do financiamento são incorporados ao capital inicial, isto é, o valor a ser recebido será superior ao que foi indicado pela taxa nominal. Aqui, é necessário fazer a conversão nominal em efetiva;
  3. Taxa Real — é o nome dado à Taxa de Juros Nominal corrigida pela inflação.

Como estão as taxas de juros de financiamento imobiliário atualmente?

Para aquecer a economia, o ano de 2020 iniciou com a promessa de crescimento no setor imobiliário e apresentou as taxas de juros mais baixas da história, popularizando os créditos de garantias.

As consequências causadas pelos impactos da pandemia, ainda no primeiro trimestre, mudaram as perspectivas para todo o ano nos mais diversos segmentos. Contudo, no mercado imobiliário o panorama permanece promissor. Devido ao impacto que o novo coronavírus causou a taxa básica de juros do Banco Central foi baixada consideravelmente, deixando a marca histórica na Selic de 2,25%.

Quais as consequências de uma Selic tão baixa?

O principal efeito, a princípio, é a redução nas taxas de juros de financiamento imobiliário das instituições bancárias. Ou seja, este é o momento ideal para quem tem uma renda estável e condições para pagar por um imóvel.

Quais bancos reduziram suas taxas de juros para financiamento imobiliário?

Outro fato interessante é que houve uma redução de um ponto percentual nas taxas de juros para financiamentos da Caixa, financiados com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), isto é, a taxa passou de 8,5% para 7,5%.

Além da Caixa Econômica Federal, outras cinco instituições bancárias reduziram suas taxas para financiamentos de imóveis:

  • Santander;
  • Banco Inter;
  • Banco do Brasil;
  • Itaú Unibanco;
  • Bradesco.

Qual é a menor taxa de juros?

O Bradesco é o banco que oferece a menor taxa de juros até o momento: 7,30% ao ano mais a Taxa Referencial. Já o Santander é o que tem a maior: 7,99% mais TR. Quanto ao prazo de financiamento, pode ser estendido entre 30 anos (360 meses) e 35 anos (420 meses).

Como você pôde conferir neste conteúdo, mostramos o que significam as taxas de juros de financiamento imobiliário e como elas funcionam. Apresentamos também como elas sofreram reduções drásticas, o que é perfeito para quem deseja investir em imóveis em 2020.

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