Se você chegou até este artigo enquanto pesquisava sobre as regras para reformas em condomínio, certamente deve saber que, diferente do que acontece no caso de residências individuais, esse tipo de empreendimento exige uma organização um pouco mais burocrática. Afinal, a administradora preza pela boa convivência entre os moradores e a qualidade de vida dos mesmos.
Obras em condomínios jamais devem ser realizadas de forma indiscriminada, sem qualquer aviso e, ainda, sem o monitoramento de profissionais especializados. Caso contrário, multas e sanções previstas na lei podem ser aplicadas.
Por isso, preparamos este conteúdo para que você conheça as principais regras para reformas em condomínios. Continue com a leitura para entender os pontos mais importantes sobre o assunto!
O que diz a NBR 16.280?
De forma simplificada, a Norma Brasileira 16.280 estabelece que qualquer tipo de reforma, manutenção ou obra realizado dentro das instalações do empreendimento deve passar pelo aval do síndico e, em algumas situações, de um arquiteto ou engenheiro.
Para isso, antes que uma obra seja iniciada em sua unidade, é imprescindível que uma série de documentos sejam entregues ao síndico. A finalidade é garantir a segurança de todo o projeto, já que uma alteração estrutural sem as devidas análises técnicas pode vir a causar graves danos à edificação, podendo, até mesmo, colocar a integridade dos condôminos em risco.
Quais documentos devem ser apresentados ao síndico?
Ainda de acordo com a NBR 16.280, em relação às regras para reformas em condomínio, se um morador deseja fazer qualquer intervenção ou reforma em sua unidade, deve apresentar um projeto assinado por um arquiteto ou engenheiro. A aprovação ou recusa fica a critério do síndico.
Um dos dois documentos a seguir devem ser apresentados:
- Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) — quando o profissional responsável é um arquiteto;
- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) — quando o profissional responsável é um engenheiro.
Além disso, é necessário anexar um cronograma completo e detalhado de todo o projeto, com:
- tempo estimado para a realização da obra;
- descrição das intervenções ou reformas que serão realizadas;
- lista com nome e identificação (RG e CPF) dos prestadores de serviços envolvidos;
- planta com as alterações a serem feitas.
Contudo, vale destacar que existem casos em que não é preciso apresentar os documentos citados, como pequenas reformas dentro da própria unidade, trocas de pisos, pintura de paredes e instalação de boxes nos banheiros.
Quais tipos de reformas necessitam de laudo técnico?
O Termo de Responsabilidade sobre Obras ou a Anotação de Responsabilidade Técnica, assinados pelo arquiteto ou engenheiro que acompanhará a obra, deverá ser entregue nos seguintes casos:
- instalação de ar-condicionado, ventilação e exaustão;
- impermeabilização e vedação e mudanças estruturais;
- alterações de instalações hidráulicas, elétricas e sanitárias;
- instalação de equipamentos industriais e de sistemas de gás;
- trocas de revestimentos e de esquadrias diferentes das originais.
No caso de descumprimento de qualquer exigência da NBR, tanto o proprietário quanto o síndico podem ser responsabilizados criminalmente.
Quais são as responsabilidades do síndico?
É o síndico quem dá o aval para a obra ser autorizada. Ele também é o responsável pela aprovação dos documentos, pela fiscalização do projeto e pela verificação se o mesmo cumpre com o que foi informado pelo condômino no cronograma da obra. Se o projeto sair do que foi previsto no documento, cabe ao síndico alertar o proprietário.
Quais medidas podem ser tomadas pelo síndico no caso de descumprimento?
Se o síndico identificar qualquer irregularidade no projeto ou descumprimento das regras previstas em lei, poderá tomar as seguintes medidas:
- notificar o condômino;
- aplicar multas ou sanções;
- registrar a irregularidade em uma delegacia de polícia e, até mesmo, buscar o judiciário para embargar a obra;
- proibir a entrada de prestadores de serviços e materiais ligados à reforma.
Se tudo ocorrer conforme o que foi combinado nos documentos do projeto, ficará sob responsabilidade do síndico vistoriar as condições em que a obra foi finalizada. Ele também deverá receber um termo de encerramento do proprietário do imóvel. Por fim, poderá arquivar toda a documentação.
Como estabelecer e comunicar horários para reformas?
Juntamente ao arquiteto ou engenheiro e os mestres de obra, deverão ser definidas informações cruciais, como horário de trabalho dos operários e local da reforma. Nas convenções de condomínio, são definidos os períodos em que as obras podem ser realizadas — em geral, ficam estabelecidos entre as 8h e 17h.
Depois de definir todas essas questões, é o momento de comunicar aos moradores sobre etapas da intervenção, local, dias e horários. Isso pode ser realizado durante a assembleia ou por meio de comunicados.
Quais cuidados se deve ter ao realizar obras em condomínios?
Por fim, mas não menos importante, embora não seja da alçada do síndico dominar questões sobre construção civil, é muito importante que ele tenha, ao menos, conhecimento sobre alguns dos principais cuidados que devem ser tomados durante a realização da obra, tais como:
- quando a obra gera entulhos em grande quantidade, jamais deixar restos na lixeira comum — uma empresa especializada deve ser contratada para fazer o descarte;
- a empresa que fará o descarte deve apresentar documentação que comprove sua legalidade de funcionamento e cadastro na prefeitura;
- se for necessário, o entulho pode ficar embalado para evitar que suje as áreas comuns;
- verifique se a empresa que trará a caçamba para recolher os resíduos estacionou corretamente para evitar possíveis transtornos com os moradores e não prejudicar o trânsito local;
- é de responsabilidade do gerador de entulho dar o destino adequado aos resíduos da obra, conforme estabelece o Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA) — mantenha a documentação em dia para evitar que o empreendimento receba multas desnecessárias.
Como você pôde conferir neste post sobre as regras para reformas em condomínio, embora o processo possa ser um pouco burocrático, é de extrema importância que o síndico esteja devidamente preparado para lidar com cada etapa do projeto, desde o recebimento da documentação até a fiscalização pós-reforma. Afinal, uma das principais responsabilidades desse profissional é prezar pela qualidade de vida e pelo bem-estar do coletivo.
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