Quando se fala em gestão condominial, é muito comum que surja o termo convenção de condomínio, visto que os assuntos mais importantes relativos ao empreendimento e ao convívio dos moradores são tratados nesse documento, como forma da divisão das taxas condominiais, regras, multas e outras questões.
Por isso, preparamos este conteúdo para que você entenda o que é uma convenção de condomínio, para que ela serve, como é feito o seu registro, entre outros aspectos pertinentes. Continue a leitura para saber mais sobre o assunto!
O que é convenção de condomínio?
De forma simplificada, a convenção de condomínio é como se fosse a constituição do empreendimento, isto é, as leis que se aplicam dentro do condomínio para que a ordem, o respeito e a boa convivência entre condôminos e demais pessoas envolvidas sejam mantidos, com base na mutualidade.
Cada condomínio tem a sua própria versão desse documento, que comumente é realizado no ponto em que as unidades começam a ser entregues aos seus proprietários. Para que a convenção passe a ter validade, é necessário que, no mínimo, dois terços dos moradores a assinem. Posteriormente, o síndico deverá entregar uma cópia aos novos condôminos.
Todas as regras, direitos e obrigações do condomínio devem constar na convenção. Portanto, é fundamental lembrar que quaisquer sanções e decisões não previstas no documento não podem ser consideradas válidas, a menos que estejam determinadas ou previstas por alguma lei municipal, estadual ou federal. Por fim, vale destacar que a convenção de condomínio deve estar em acordo com a legislação, ou seja, não pode ir contra nenhuma regulamentação.
Qual a diferença entre convenção de condomínio e regimento interno?
Primeiramente, é importante mencionar que ambos conceitos têm em comum a finalidade de normatizar o convívio entre os moradores, prestadores de serviços, funcionários da administração e demais pessoas envolvidas no cotidiano do condomínio. Basicamente, não existem contradições entre cada documento, mas sim complementações.
A convenção de condomínio é um documento obrigatório e deve ser mantido público, no qual são reunidas todas as regras relacionadas à estrutura do empreendimento, como cobrança de inadimplentes, divisão de despesas, formas de gestão e direitos e deveres dos condôminos.
Já o regimento interno, não é um documento obrigatório pela legislação, embora sua existência seja indispensavelmente recomendada, visto que ele trata de questões cotidianas pertinentes à conduta e ao comportamento dos moradores, por exemplo:
- permanência de animais de estimação nos espaços de circulação;
- regras para o recebimento de encomendas e o transporte de mudanças, principalmente de grande porte;
- procedimentos de segurança, entre outros pontos;
- horários e formas de utilização das áreas comuns (elevadores, passeios etc.) e de lazer (salão de festas, playground etc.).
O regimento interno passou a integrar a convenção de condomínio desde que o novo Código Civil entrou em vigor. Com isso, ele se tornou uma parte complementar da convenção de condomínio, em vez de documentos separados.
Lembrando que tanto o regimento interno quanto a convenção de condomínio devem ser registrados em cartório, sendo aplicáveis a todos que estejam presentes na rotina do empreendimento, e não somente aos condôminos. Contudo, enquanto o regimento interno é registrado no Cartório de Títulos e Documentos, a convenção de condomínio é registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Além do mais, caso surja algum conflito entre os pontos que foram determinados na convenção e no regimento, os dizeres da convenção devem sempre prevalecer. Todavia, raramente esse problema ocorre, quando analisados de forma conjunta.
Como é composta a convenção de condomínio e quais seus objetivos?
Agora que você já sabe o que é convenção de condomínio, veja a seguir quais os principais pontos abordados no documento e para que ele serve
Definição das funções do síndico
Ainda que o empreendimento conte com o suporte de uma administradora de condomínios, o síndico é indispensável, sendo a figura legal pela gestão, conforme estabelece o Código Civil.
Administração do condomínio
O documento estabelece o formato de gestão que o empreendimento deverá seguir, descrevendo também a maneira e o quórum para eleger e destituir o conselho fiscal ou um síndico.
Orçamento e rateio
O modo como as despesas são divididas é determinado, isto é, como os condôminos farão o pagamento para cobrir as despesas de manutenção e demais contas do empreendimento. Do mesmo modo, a convenção de condomínio deve trazer informações a respeito do fundo de reserva e suas aplicações.
Conselho e diretoria
Todas as obrigações do conselho e da diretoria do empreendimento são determinadas na convenção de condomínio. Normalmente, é composta por conselheiros fiscais, um subsíndico e um síndico.
Manutenção
A convenção de condomínio também deve trazer informações sobre como devem ser realizadas as obras de manutenção, estruturais ou qualquer contratação de serviço para melhorias do empreendimento.
Gestão dos itens coletivos
O documento determina a forma como os serviços comuns aos condôminos, assim como os itens de uso coletivo, devem ser usados pelos moradores.
Quais são os deveres dos moradores do condomínio após a convenção?
Para finalizarmos, vale ressaltar que o documento também deve apresentar os principais deveres dos moradores, sejam eles inquilinos ou proprietários. Entre os pontos que se destacam, podemos citar:
- dever de contribuição coma taxa condominial;
- dever de não realizar obras e reformas de grande porta, que possam comprometer a segurança estrutural do empreendimento;
- dever de se submeter aos juros moratórios convencionados ou aos juros de 1% ao mês e multa de 2% sobre o valor devido, caso o pagamento da taxa condominial não seja feito;
- dever de não alterar as esquadrias externas ou pintura das fachadas;
- dever de pagar multa, conforme estabelece a gravidade do ocorrido;
- dever de fazer bom uso da unidade, sem colocar em risco a segurança ou saúde dos condôminos ou prejudicar o sossego;
- dever de aceitar as despesas relativas as obras feitas em prol das melhorias do condomínio.
Como você pôde conferir, a convenção de condomínio é um conjunto de regras que devem reger a convivência, a ordem e o respeito entre moradores, funcionários e demais indivíduos que integram a rotina do empreendimento. É muito importante que o síndico saiba como gerenciar essas questões de forma eficiente.
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