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Afinal, o que é ITBI e quem deve pagar?

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Na compra de um imóvel, é comum ter que desembolsar alguns tributos, além do valor do bem. É claro que a aquisição imobiliária é um excelente investimento. Mas você deve ficar de olhos atentos para saber exatamente quanto vai desembolsar e, assim, aproveitar melhor seu patrimônio.

Por isso, é importante ter um bom planejamento financeiro antes da compra. É necessário avaliar todos os gastos reais que estarão envolvidos, assim como as eventualidades. Vale apontar que há despesas que sempre estarão presentes nesse tipo de transação, como ITBI e a emissão da escritura pública.

Ou seja, não se trata apenas de pagar pelo imóvel. Você não pode preocupar-se somente com o valor de venda. Os outros gastos são importantes também. Neste post, falaremos sobre um tributo que é muito conhecido. Continue a leitura, então, para saber o que é ITBI e quem é responsável pelo seu pagamento!

O que é ITBI?

ITBI é um tributo municipal que corresponde ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. É obrigatório em qualquer processo de compra e venda imobiliária. Trata-se de um tributo pago somente uma vez, não contínuo (como o IPTU). Se o bem for doado ou herdado, o imposto não é cobrado. Em casos de herança ou doação, existe o ITCMD (Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e por Doação).

Para que serve?

Para garantir a transferência do imóvel ao comprador, é fundamental pagar o ITBI. Se esse imposto não for pago, não há transferência de imóvel, e a escritura não pode ser emitida. O acesso concedido a serviços municipais (água, luz, iluminação pública, coleta de lixo) depende da devida regularização do imóvel em cartório.

Quem deve pagar o ITBI?

Sabendo o que é ITBI, convém saber quem deve assumi-lo. A legislação municipal costuma decidir que o responsável pelo pagamento do ITBI é o comprador do imóvel. Porém, no contrato, pode ser estabelecido que o vendedor arcará com os custos do imposto. Desse modo, caso o vendedor não efetue o pagamento, o órgão fiscalizador do município fará a cobrança do comprador.

Como calcular o imposto?

O cálculo do imposto baseia-se na alíquota do ITBI e no valor venal da propriedade, definidos pela prefeitura. Assim, o valor muda conforme o município. A taxa varia entre 2% e 4% sobre o valor do imóvel.

A apuração consiste na multiplicação da base de cálculo (valor venal) pela alíquota definida pelo município. Há alguns pontos que você precisa considerar:

  • os técnicos especializados verificam os dados que se encontram na guia e fazem o cruzamento das informações com aquelas que estão no sistema, além das relacionadas à vistoria;
  • para consultar o valor venal da propriedade, é possível acessar o site da prefeitura onde ele está situado e registrado (digite o número do IPTU);
  • não se inclui, no valor do ITBI, os gastos com construção feitos pelo proprietário atual ou por quem adquiriu o imóvel antes dele, desde que isso seja comprovado.

Após essa avaliação, é decidido se será cobrado o ITBI. Define-se a alíquota conforme a lei municipal e, então, faz-se o cálculo do valor do imposto.

O valor venal considera o preço de mercado, a localização, as dimensões (área em metros quadrados) e outros critérios. Caso um imóvel tenha valor venal de R$ 250 mil, basta multiplicá-lo pelo da alíquota. Digamos que essa alíquota seja de 3%, temos assim: 250.000 x 3% = R$ 7.500,00 de ITBI. Mas fique atento! Se o preço de venda for maior que o venal, a alíquota incide sobre o de venda. Isso porque sempre predomina o valor maior no cálculo de ITBI. Assim, caso o vendedor tenha comercializado seu imóvel por R$ 300 mil, o ITBI será de R$ 9 mil (300.000 x 3%).

Qual é o momento de pagar o ITBI?

Mais uma vez, cabe à legislação do município decidir. Geralmente, ela determina que o pagamento do imposto deve ser realizado no momento em que a escritura pública é lavrada. Outra ocasião muito usada para efetuar o pagamento é quando se faz o registro da escritura. Geralmente, há um prazo de 30 dias para pagar o tributo.

Há diferença entre lavratura e registro. Quando a escritura é lavrada, cria-se um título (chamado “título hábil”) no Cartório de Notas (Tabelionato), ou seja, a venda fica formalizada. Mas, para que a transferência da propriedade seja efetivada, é necessário fazer o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

Qual é a documentação necessária?

Como estamos falando de compra e venda de imóveis, os documentos seguintes podem ser necessários:

  • escritura pública;
  • instrumento particular de compra e venda assinado, se o imóvel for financiado;
  • indicação fiscal do imóvel que será transmitido;
  • matrícula do registro geral.

A guia do ITBI está disponível online, no portal das finanças do site da prefeitura. Também pode ser obtida presencialmente no respectivo setor da prefeitura.

É possível parcelar, ter descontos ou não pagar ITBI?

É possível ter descontos, mas apenas no valor da alíquota. Também, parcelar o ITBI em até 12 vezes. Eis duas situações em que é possível ter desconto ou isenção:

  • se o financiamento for pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), existe a possibilidade de 50% de desconto;
  • caso o comprador esteja adquirindo seu primeiro imóvel pelo SFH, há a possibilidade de isenção, a depender do valor do imóvel.

Quando se trata de fusão de empresas, não é preciso pagar o imposto. Se o comprador não aceitar o valor do ITBI, ele pode contratar um profissional que reavaliará o imóvel e emitirá um laudo. Esse será anexado ao laudo de avaliação municipal, para que o valor passe por uma revisão.

O que acontece se o pagamento for atrasado?

Caso o tributo não seja pago no prazo estipulado, a pessoa terá que pagar multas e juros. Mas cada município tem suas próprias regras. Algumas prefeituras, por exemplo, recalculam o valor do ITBI.

Agora você já sabe o que é ITBI, a forma de cálculo, o responsável por seu pagamento e outras coisas relacionadas a esse tributo. É importante ficar sempre em dia com os impostos e as taxas obrigatórios, pois assim você não corre o risco de ser penalizado ou ver ameaçada a posse de sua propriedade.

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