Gerir um condomínio é uma tarefa desafiadora que exige habilidades administrativas e um sólido conhecimento sobre as leis que regem essa organização. A legislação condominial é um elemento fundamental para garantir o bom funcionamento e a harmonia entre os condôminos.
No entanto, navegar por essas regras pode ser complexo, especialmente quando se trata de questões como quóruns para decisões, inadimplência e convivência entre moradores. Neste artigo, destacamos os 7 pontos da legislação condominial que mais demandam a atenção do síndico. Continue lendo!
O que é a legislação condominial?
Basicamente, nós podemos definir como legislação condominial todas as leis que regulamentam os condomínios no Brasil. A Lei 4.591 de 1964 foi, inicialmente, a norma específica que regulamentava os condomínios.
Contudo, em 2002, ela foi parcialmente substituída pelo Código Civil. Atualmente, aplicam-se os os itens que tratam dos condomínios edilícios (artigos 1.331 a 1.358-A), além das disposições da Lei 4.591/64 que não foram revogadas.
Além dessas regulamentações, a convenção condominial, o regimento interno e as normas municipais também são fontes legais fundamentais, compondo o conjunto de regras que devem ser seguidas por todos os que convivem em condomínios edilícios.
Qual o papel da legislação condominial?
As leis mencionadas desempenham um papel direto no trabalho do síndico e no dia a dia dos moradores de um condomínio. Ela regula a convivência e o comportamento humano, estabelecendo direitos e deveres para garantir o respeito mútuo entre os moradores.
Além disso, essas normas asseguram que, em caso de violações de direitos, todos possam buscar respaldo legal para a resolução de conflitos. Por meio da norma, também extraímos as diversas funções do síndico e o papel que ele exerce no condomínio.
O artigo 1.348 do Código Civil estabelece as competências desse profissional. De forma geral, o síndico, eleito pela comunidade condominial, atua como seu representante, devendo agir conforme às disposições legais, a convenção do condomínio, o regimento interno e as deliberações tomadas em assembleia condominial.
Quais são os 7 principais pontos da legislação condominial?
Após entender quais são as principais leis e regulamentos que garantem a boa convivência em um condomínio, nós apresentaremos os 7 pontos que mais merecem atenção por parte dos síndicos. Confira!
1. Prestação de contas
A prestação de contas é uma das obrigações mais importantes do síndico e deve ser realizada de forma periódica, geralmente em assembleias ordinárias. Essa determinação foi dada pelo Art. 1.348, Inciso VIII do Código Civil. Além disso, o Art. 22 da Lei 4.591/64 também trata do assunto em seu parágrafo 1° alínea f.
O relatório deve incluir detalhes sobre as receitas, despesas condominiais, investimentos e eventuais reservas financeiras. Além de cumprir a legislação, essa prática garante a confiança dos condôminos, promovendo uma gestão transparente.
Qualquer falha ou omissão pode gerar desconfiança, denúncias e até responsabilização jurídica. Por isso, é importante manter a organização e utilizar ferramentas de gestão para simplificar esse processo.
2. Gestão de contratos
A administração dos contratos com prestadores de serviços é outro aspecto crítico da gestão condominial. É dever do síndico garantir que os contratos estejam formalizados, detalhados e de acordo com as normas legais, especialmente as trabalhistas.
Serviços como portaria, manutenção e segurança precisam de supervisão constante, com atenção aos prazos, reajustes e cumprimento de cláusulas contratuais. Negligenciar esses contratos pode levar a multas ou até ações trabalhistas contra o condomínio.
3. Regimento interno
O regimento interno funciona como uma “constituição” para o condomínio, regulando o uso das áreas comuns, horários de silêncio, vagas de garagem, entre outros aspectos do convívio. São os Artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil que estabelecem as normas para elaboração do regimento interno.
Cabe ao síndico garantir que todos os moradores conheçam e respeitem essas normas. Quando surgem conflitos, ele deve aplicar as penalidades previstas, como advertências ou multas, sempre respeitando o devido processo. As alíneas c, d, e do parágrafo 1° do Artigo 22 da Lei 4.591 tratam dessa responsabilidade do síndico.
4. Despesas condominiais
As despesas condominiais financiam todas as operações do condomínio, desde serviços básicos até obras de manutenção e melhorias. O síndico deve elaborar um planejamento financeiro claro e detalhado, apresentando-o em assembleia para aprovação.
Também é fundamental agir de forma eficaz contra a inadimplência, adotando medidas como negociações amigáveis e, em último caso, ações judiciais. Uma gestão cuidadosa das finanças evita déficits e garante a sustentabilidade do condomínio.
5. Assembleias condominiais
O Artigo 1.350 do Código Civil trata das assembleias e o 1.354 da mesma legislação estabelece as normas sobre a convocação. Essas reuniões são o fórum máximo de decisão no condomínio e devem ser conduzidas com organização e transparência.
O síndico precisa respeitar os prazos de convocação, enviar pautas claras e garantir que as decisões sigam os quóruns exigidos. Para questões ordinárias, como aprovação de contas, o quórum é simples; já para mudanças estruturais ou alterações na convenção, exige-se um número maior de votos. Registrar tudo em ata é indispensável, pois ela é o documento oficial que valida as decisões tomadas.
6. Proteção de dados
Com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), o condomínio passou a ter responsabilidade sobre as informações pessoais dos moradores, como cadastros, imagens de câmeras de segurança e informações financeiras.
Nesse sentido, cabe ao síndico implementar medidas de segurança para proteger esses elementos, como limitar o acesso e evitar compartilhamento sem autorização. Além disso, é importante informar os condôminos sobre o uso dos dados e obter consentimento quando necessário. O não cumprimento pode acarretar penalidades legais e danos à reputação do condomínio.
7. Conformidade com regulamentações locais
Por fim, além das regras gerais, os condomínios estão sujeitos a regulamentações específicas de sua localidade, como leis municipais e estaduais. Essas normas podem incluir exigências de acessibilidade, instalação de sistemas contra incêndio e regras para reformas estruturais.
O síndico deve estar atento a essas regulamentações, mantendo-se atualizado para evitar multas e garantir a segurança e bem-estar dos moradores.
Enfim, a legislação condominial é a base para uma gestão eficiente e harmoniosa, orientando síndicos e condôminos sobre direitos, deveres e responsabilidades. Ao conhecer e aplicar esses pontos de forma adequada, o condomínio se torna um espaço mais organizado, seguro e alinhado às expectativas de todos os envolvidos.
Se você deseja aprofundar seus conhecimentos sobre legislação condominial ou precisa de orientação para uma gestão mais eficiente, entre em contato conosco! Estamos prontos para ajudar você a garantir a conformidade e o sucesso na administração do seu condomínio.
